自(zì)古以來(lái)，中華兒(ér)女(nǚ)艱苦奮鬥，自(zì)強不(≤<bù)息，不(bù)但(dàn)在國(guó)內(nèi)積極謀↓&求發展，而且還(hái)有(yǒu)不(bù)少(sσ§↕hǎo)人(rén)移居海(hǎi)外(wài)，在世界<£β×各地(dì)繁衍生(shēng)息。海(hǎi↔‌&)外(wài)僑胞在移居國(guó)外(wài)™  ♠之前，很(hěn)多(duō)人(rén)士在國(guó)內(nèi)←¶λ均留有(yǒu)房(fáng)産，而未及¥♠$↔時(shí)處置。他(tā)們離(lí)世後，子(zǐ)孫後代回國(gu←★®ó)繼承房(fáng)産将會(huì)變的(de)複雜(zá)。在缺少(s®±☆Ωhǎo)法律專業(yè)人(rén)士指引的(de)情​$♦況下(xià)，繼承人(rén)在辦理(lǐ)國(guó)內α©±ε(nèi)房(fáng)産的(de)繼承過程中往往會(€≥≤↑huì)遇到(dào)諸多(duō)的(de)困難。

本文(wén)筆(bǐ)者将就(jiù)海λ§(hǎi)外(wài)僑胞如(rú)何繼承國(guó)內(n$↕©èi)房(fáng)産這(zhè)個(gè)™©問(wèn)題作(zuò)簡要(yào)的(de)介紹，希望大(dà)♠®家(jiā)對(duì)此有(yǒu)所了(le)解。因文(wén)章(zh÷<÷≥āng)篇幅原因，本文(wén)将不(bù)討( >tǎo)論就(jiù)繼承房(fáng)産已訂立遺囑的(de)情形。

房(fáng)産所有(yǒu)人(rén)離(lí)世時(sh£££í)未訂立遺囑的(de)，根據中華人(rén)民(mí" ™↓n)共和(hé)國(guó)法律，他(tā)的(de)遺産将以法定繼承的(de₽α)方式進行(xíng)繼承。

根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)法典》第♦₹✘二章(zhāng)第一(yī)千一(yī)百二十→¶β七條規定如(rú)下(xià)： 

法定繼承的(de)，遺産按照(zhào)下(xià)列順序繼☆‌∏承：

（一(yī)）第一(yī)順序：配偶、子(zǐ)女(nǚ)、父母；

（二）第二順序：兄弟(dì)姐(jiě)妹(mèi)、祖父母αεγ、外(wài)祖父母。

繼承開(kāi)始後，由第一(yī)順序繼承✔σ​≠人(rén)繼承，第二順序繼承人(rén)不(bù)繼承；沒有(yǒσ←u)第一(yī)順序繼承人(rén)繼承的(de)>∏✔¥，由第二順序繼承人(rén)繼承。

本編所稱子(zǐ)女(nǚ)，包括婚生(shēng)子(zǐ)女(n↑λǚ)、非婚生(shēng)子(zǐ)女(nǚ)、養子(€φ"zǐ)女(nǚ)和(hé)有(yǒu)扶養關系的(de)繼子(zǐ★•♠)女(nǚ)。

本編所稱父母，包括生(shēng)父母、養父母和(hé)有(yǒ​&¥u)扶養關系的(de)繼父母。

本編所稱兄弟(dì)姐(jiě)妹(mèi)，包括同父♦∞↕♣母的(de)兄弟(dì)姐(jiě)妹(mèi)、同父異母或者同母≥δ>異父的(de)兄弟(dì)姐(jiě)妹(mè♣∑®i)、養兄弟(dì)姐(jiě)妹(mèi)、有(yǒu)扶養關£∞♥ 系的(de)繼兄弟(dì)姐(jiě)妹(mèi)。

所以，要(yào)繼承先人(rén)留下(x↓"‌ià)的(de)房(fáng)産，我們首先需要(yào)确✔&定好(hǎo)具體(tǐ)有(yǒu)哪些(xi≤↑ ē)法定繼承人(rén)有(yǒu)權對(duì)房(fáng)産進↔×≥行(xíng)繼承。由于年(nián)代久遠(yuǎn)的(de)原因，有γ↓(yǒu)些(xiē)房(fáng)産的(de)所有(yǒu)人(rén)與繼≈♥≥承人(rén)之間(jiān)可(kě)能(néng)已相(xiλ¶✔↑àng)隔兩代，這(zhè)個(gè)時(shí)候“家‌←(jiā)庭成員(yuán)關系表”（fa±•mily tree）的(de)整理(lǐ)變得∞>(de)尤為(wèi)重要(yào)。

在弄清楚有(yǒu)哪些(xiē)人(rén)對(duπ✘ì)房(fáng)産擁有(yǒu)繼承權之後，接著(zhe)☆<₽我們就(jiù)需要(yào)準備繼承相(xiàng)關的(de)證明(mín±λ≠g)文(wén)件(jiàn)，其中主要(yào)包括：房(fáng) ±産的(de)權屬證書(shū)，被繼承人(rén&Ω↔)及相(xiàng)關人(rén)員(yuán)的¥≠(de)死亡證明(míng)，以及各個(gè)繼承人(ré∑¥n)與被繼承人(rén)之間(jiān)的(de)親屬關>→≤系。其中，親屬關系證明(míng)一(yī)般可(kě)以是(shì)出​≤♠←生(shēng)證，或地(dì)方政府人(rén)口登記部門(mén)出具的(↑•de)家(jiā)庭成員(yuán)登記文(wén)↓☆♥件(jiàn)等。

鑒于海(hǎi)外(wài)僑胞的(de)國(guó÷≤¥)籍問(wèn)題，他(tā)們提供的(de)證明(míng)••×✔文(wén)件(jiàn)大(dà)多(duō)為(wèi)涉外(wài Ωδ)文(wén)件(jiàn)，按照(zhào)中國(guó)現(xiàn)±​行(xíng)的(de)法律規定，這(zhè)α₩Ω↑些(xiē)涉外(wài)文(wén)件(jiàn)均需要(yà>★σ o)先在當地(dì)公證員(yuán)前面完成公證，然後再按照(®•∏zhào)《海(hǎi)牙公約》加注附屬證明​®(míng)。

一(yī)、到(dào)不(bù)動産登記機(jī)構直接¶₹₽€辦理(lǐ)繼承登記

根據以往的(de)法律規定，在準備好(hǎo)上(shàng)述有(≈α↕yǒu)關的(de)辦理(lǐ)房(fáng)産繼承登記的(d"↓α☆e)材料後，我們需要(yào)先到(dào)房(fáng)産所在地(dì)的‍↑(de)公證處部門(mén)辦理(lǐ)繼承權公證書(shū)，¶®然後再憑著(zhe)繼承權公證書(shū)方可(kě)到(dào)δ©不(bù)動産登記機(jī)構辦理(lǐ)繼承'₩登記的(de)申請(qǐng)。但(dàn)目前α​ ∑這(zhè)一(yī)不(bù)動産繼承登記強制(zhì)公×γ證的(de)要(yào)求已經取消，申請(qǐng)人(rén)可(kě)以≤÷≤×向不(bù)動産登記機(jī)構直接提交資料申請(qǐng•♥")辦理(lǐ)不(bù)動産的(de)繼承登記。請(qǐng)注意的(de☆ )是(shì)，不(bù)動産登記機(jī)構受理(£♠‍lǐ)繼承登記申請(qǐng)的(de)前提必須是(→ ≈shì)：申請(qǐng)人(rén)（必須是(shì±β£→)所有(yǒu)的(de)繼承人(rén)☆€）提供充分(fēn)、全面、完整和(hé)合法的(de ↔$)材料，足以證明(míng)他(tā)們對(duì)房(fáng♥®€€)産擁有(yǒu)繼承權。

根據筆(bǐ)者的(de)經驗，在一(yī)些(xiē)成員(yuán★★)較多(duō)的(de)大(dà)家(ji¶₹ā)庭中，部分(fēn)的(de)小(xiǎo)家(j$♥iā)庭成員(yuán)可(kě)能(nén>→σg)已經分(fēn)散世界各地(dì)且甚少(shǎo↕¶←φ)聯絡，要(yào)收集完整所有(yǒu)繼承人(rén)的(de)α↑↔資料絕不(bù)是(shì)一(yī)件(jiàn)容易的(≤✔•de)事(shì)情，中間(jiān)很(hěn)可(kě)能(nén₩πg)由于某個(gè)繼承人(rén)已失聯的(de)原因σ<≥，導緻無法按照(zhào)不(bù)動産登記機(jī)構的(de)要(yào)‍ 求準備好(hǎo)完整齊全的(de)資料。在這(zhè)種情∑ ¶δ況下(xià)，繼承人(rén)隻能(néng)通(t׶ ōng)過訴訟的(de)方式進行(xíng)确×→≠權，從(cóng)而辦理(lǐ)繼承。

二、通(tōng)過訴訟方式進行(xíng)繼承

在無法按照(zhào)不(bù)動産登記機(jī)構要(£‌↑πyào)求提供完整齊全的(de)相(xiàng)關資料§↔↑↑，或者繼承人(rén)之間(jiān)無法就(jiù)遺産分(fē •σn)割事(shì)宜達成一(yī)緻的(de₩ε)情況下(xià)，部分(fēn)繼承人(rén)則可(kě€> )以列其他(tā)繼承人(rén)作(zuò)被告，通(tōng< ≥↔)過訴訟的(de)方式獲得(de)确認其繼承權φ±§及繼承份額的(de)判決書(shū)，從(cóng)而實現(₩λΩ xiàn)房(fáng)産的(de)繼承。

此外(wài)，筆(bǐ)者還(hái)了(le)解到(dào)在國(g≥ε uó)內(nèi)一(yī)些(xiē)僑鄉(xi₹∞₹★āng)的(de)涉僑房(fáng)産由于年(nián)代久遠(yuǎn)、>​繼承人(rén)散落海(hǎi)外(wài)的(de)原₹✔因，在房(fáng)産繼承析産過程中往往困難重重，因為(wèi)要(yào)确♥×認清楚所有(yǒu)的(de)繼承人(rénλ<‌)非常困難。在部分(fēn)繼承人(rén)已←★‌≥清晰的(de)情況下(xià)，我們可(kě)以嘗試訴訟的(↔φδde)方式，利用(yòng)法院的(de)調查措施手段對(duì)其¶®λ他(tā)繼承人(rén)進行(xíng)确認。但(dàn)是(¶® ≠shì)在司法實踐中，有(yǒu)的(de)法院♦​Ω在無法查明(míng)是(shì)否存在遺漏法定繼承人(rén)、或者部₩•分(fēn)法定繼承人(rén)無法查明(míng)身(≈ shēn)份，或者域外(wài)送達不(bù)成功的(de)情況&↓γ≥下(xià)，也(yě)會(huì)直接以主體(tǐ)不(bù)明(m¥↑™∞íng)駁回當事(shì)人(rén)繼承分(fēn)割遺産的(de)起訴。

對(duì)于上(shàng)述此種情況，筆(bǐ)者建議(yì)，具有(≤α↑yǒu)管理(lǐ)優勢條件(jiàn)的(de)部分(fēn)繼承人(réαβn)可(kě)以利用(yòng)《民(mín)<↔↔±法典》新創設的(de)遺産管理(lǐ)人(rén)$≈✘♥法律制(zhì)度，向法院申請(qǐng)指定并擔任遺産管→ 理(lǐ)人(rén)，從(cóng)而先妥善解決了(l≈βΩe)涉僑祖宅的(de)管養維護問(wèn)題。

三、遺産管理(lǐ)人(rén)制(zhì)度下(xià)僑房(fá♦±✘÷ng)的(de)管理(lǐ)維護

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民★∏©(mín)法典》關于遺産管理(lǐ)人(rén)的(de)規定如✔€(rú)下(xià)： 

第一(yī)千一(yī)百四十五條　繼承開(kāi)始後，遺囑執行↑↓(xíng)人(rén)為(wèi)遺産管理(lǐ)人(rén)；沒有(yǒu↓★÷)遺囑執行(xíng)人(rén)的(de)，繼∞♦Ω承人(rén)應當及時(shí)推選遺産管理(lǐ)人($λrén)；繼承人(rén)未推選的(de)，由繼承人(rén)共同£ 擔任遺産管理(lǐ)人(rén)；沒有(yǒu)繼承人(r×≠én)或者繼承人(rén)均放(fàng)棄繼承的(de)，由≤→¥被繼承人(rén)生(shēng)前住所地(dì)的(de)民(mí •n)政部門(mén)或者村(cūn)民(mín)委員(yu>★án)會(huì)擔任遺産管理(lǐ)人(rén)。

第一(yī)千一(yī)百四十六條　對(duì)遺産管理(lǐ)人(r♦∏♦✘én)的(de)确定有(yǒu)争議(yì)的(de)，利害¶"關系人(rén)可(kě)以向人(rén)民(mín €)法院申請(qǐng)指定遺産管理(lǐ)人σ÷ (rén)。

第一(yī)千一(yī)百四十七條　遺産管理(lǐ)人(rén)應當履₩Ω行(xíng)下(xià)列職責：

（一(yī)）清理(lǐ)遺産并制(zhì)作(zuò)遺産清單λ↔♣；

（二）向繼承人(rén)報(bào)告遺産情況；

（三）采取必要(yào)措施防止遺産毀損、滅失；

（四）處理(lǐ)被繼承人(rén)的(₩ de)債權債務；

（五）按照(zhào)遺囑或者依照(zhào)♥≥​法律規定分(fēn)割遺産；

（六）實施與管理(lǐ)遺産有(yǒu)關的(de)≤φ其他(tā)必要(yào)行(xíng)為↑λφ₩(wèi)。

第一(yī)千一(yī)百四十八條　遺産管理(lǐ)人(rén§β£)應當依法履行(xíng)職責，因故意或者重大(dà)過失£ ​<造成繼承人(rén)、受遺贈人(rén)、債權人(rén®δ)損害的(de)，應當承擔民(mín)事(shì)‍↓≥ 責任。

第一(yī)千一(yī)百四十九條　遺産管理(lǐ)人(rén)可(kě)以σ™∑依照(zhào)法律規定或者按照(zhào)約定獲得(de)報(bà€&±≠o)酬。

我們留意到(dào)，在《民(mín)法典》實施之後，近(jìn)年(n•σián)廈門(mén)市(shì)思明(m¶"íng)區(qū)法院審結了(le)首起指定遺産↓€管理(lǐ)人(rén)案件(jiàn)。該案件(jiàn)中，因魏÷α姜氏繼承人(rén)衆多(duō)，且多(duō)人(rén✔↑)散落海(hǎi)外(wài)情況不(bù)明(míng)，魏姜←★ 氏身(shēn)後遺留祖宅的(de)析産确權困難重重，繼承糾紛已曆經兩代人(₩✔ ←rén)均未能(néng)妥善解決。遺産房(fáng)屋日(rì)漸舊(ji×♠ù)損，家(jiā)族各支繼承人(rén)就(÷∏​"jiù)祖宅的(de)管養維護問(wèn)題亦紛争不(bù)斷，實際居住在內​¶λφ(nèi)的(de)魏某甲後人(rén)也(yě)因無法↑≤ 定身(shēn)份，而在維護祖宅時(shí)處處受到(dào)制"§≠(zhì)約。法院受理(lǐ)案件(jiàn)後，™‍ε充分(fēn)調查了(le)魏姜氏的(de)後↕γ$​人(rén)譜系，最終判決與魏姜氏較為(wèi)親近(♣>jìn)、對(duì)祖宅感情較為(wèi)深厚、對(duì)∑↕♠祖宅及周邊環境較為(wèi)熟悉的(de)魏某甲一(ש∞✘yī)支後人(rén)擔任遺産管理(lǐ)人(r¥‌≈₩én)。

所以，我們認為(wèi)《民(mín)法典》設立的(de)遺産管理✘÷♥(lǐ)人(rén)制(zhì)度為(wèi)我們提δ∑₽≠供了(le)一(yī)個(gè)解決古老(lǎo)僑房(fán ↔g)管理(lǐ)養護問(wèn)題的(de)好(hǎo)辦&♣£法，法院指定的(de)遺産管理(lǐ)人(rén≥™)在管理(lǐ)好(hǎo)遺留房(fá✔☆ ¥ng)産的(de)同時(shí)，可(kě)以繼續調查和✔∑∏≈(hé)聯絡其他(tā)繼承人(rén)，為(→​wèi)下(xià)一(yī)步房(fáng)産的(de)繼承登記做(zuò)ε€補充工(gōng)作(zuò)。